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  Projeção da taxa de ocupação nas 12 cidades-sede da Copa do Mundo no Brasil 3ª Edição - Outubro 2011

Conclusões


Na 3ª edição do Placar da Hotelaria 2015 (outubro de 2011), observou-se mudanças significativas do cenário projetado em relação à edição anterior do estudo (março de 2011). Como alertado em edições passadas, novos projetos hoteleiros que anteriormente estavam em fase preliminar de negociações, tiveram avanço em seu desenvolvimento, aumentando a oferta prevista para 2015 em alguns mercados. Além disso, as mudanças recentes no cenário econômico nacional e internacional tornaram as perspectivas econômicas menos favoráveis que o esperado no início do ano. Assim, a taxa de crescimento anual da demanda hoteleira foi revisada para baixo, acompanhando a expectativa de evolução do PIB nacional para os próximos anos.

Manaus e Salvador continuam apresentando risco de superoferta relevante. A novidade é que os mercados de Belo Horizonte, Brasília e Cuiabá passam a apresentar maior risco também, e devem ser observados com cautela. As demais cidades apresentam risco baixo.

Houve piora nos seguintes mercados: Econômico e Midscale de Belo Horizonte, Midscale de Brasília e Midscale de Cuiabá (nos quais o risco passou a ser alto); bem como nos Midscale de Porto Alegre e Midscale de Recife (nos quais o risco passou a ser moderado). A classificação menos favorável indica aumento no número de projetos e aquecimento do mercado de desenvolvimento hoteleiro (que pode gerar maior incremento da oferta no futuro), além de uma pequena redução da demanda futura estimada.

No total, foram contabilizadas 20.063 UHs com inauguração prevista até 2015, nas cidades-sede. Dessas, 7.458 são novidades em relação ao estudo anterior, representando um crescimento bastante forte (59%). Os mercados onde houve incremento significativo no número de novas UHs com expectativa de abertura até 2015 foram: Belo Horizonte (2.974), Brasília (2.268), Recife (384), Rio de Janeiro (399), e São Paulo (876). Vale ressaltar que na edição passada do Placar não havia previsão concreta de novos projetos em São Paulo. Porém, mesmo com previsão de novas UHs, não há motivos para se preocupar, uma vez que a demanda desse mercado encontra-se bastante aquecida, além da grande dificuldade em encontrar terrenos disponíveis.

De maneira geral, nota-se piora nas conclusões dessa edição do Placar se comparadas à versão anterior. Houve aumento no número de mercados que apresentam risco – seja moderado ou alto, representando 1/3 do total dos segmentos analisados. Ainda assim, grande parte dos mercados estudados tem risco baixo de crescimento excessivo da oferta hoteleira e devem obter boas taxas de ocupação após a Copa do Mundo. Isso se deve principalmente à expansão reduzida da oferta decorrente de altos preços de terreno, competição com empreendimentos imobiliários residenciais e comerciais, além de diárias médias ainda em processo de recuperação. Com boa ocupação, os hotéis existentes devem renovar suas instalações e elevar suas diárias. À medida que esse processo se consolida, novos projetos se tornarão novamente viáveis e permitirão expansão da oferta com qualidade.

Naqueles mercados em que se prevê um risco alto ou moderado de crescimento excessivo da oferta hoteleira, percebe-se um movimento de expansão facilitado por incentivos fiscais, por vantagens na lei de uso e ocupação do solo para hotéis, e pela existência de investidores pulverizados dispostos a comprar flats e condo-hotéis.
Mercados em que há risco moderado merecem atenção, pois ainda é possível evitar que a situação de alerta se transforme em problema. De modo geral, não apresentam baixas taxas de ocupação futura, mas a inauguração de mais hotéis (como projetos anunciados que ainda estão em estágio preliminar e, consequentemente, não foram considerados na projeção desta edição do estudo) pode levar a taxa de ocupação futura para níveis preocupantes.

Os mercados em que há alto risco de crescimento excessivo da oferta hoteleira possuem, em alguns casos, oferta pequena ou pouco qualificada e estão sofrendo forte movimento de expansão e requalificação, ocasionado pela construção de hotéis modernos a serem operados por redes nacionais e internacionais. Em outros casos, apesar da existência de oferta ampla e empreendimentos em bom estado de conservação, há forte expansão devido ao aquecimento do mercado imobiliário em geral. O aumento demasiado da oferta pode vir a causar forte competição, guerra de preços, e até fechamento de hotéis antigos, o que por sua vez pode amenizar a queda da ocupação.

Por fim, deve-se reforçar a ideia de que a taxa de ocupação é apenas um dos indicadores da saúde de um mercado hoteleiro. Ela não deve ser utilizada isoladamente para determinar a viabilidade de um empreendimento hoteleiro, nem para tomar decisões de investimento. Cada projeto possui características únicas que o diferenciam da média do mercado e afetam sua rentabilidade de maneira distinta. É possível, por exemplo, que existam projetos viáveis em mercados turbulentos, ou que muitos projetos sejam inviáveis em mercados com boas taxas de ocupação. Por isso, se desejar investir em hotéis, analise cuidadosamente o mercado, o terreno e o projeto.